Оценка недвижимости
Здесь мы хотим кратко рассказать нашим читателям и потенциальным заказчикам об основных правовых, экономических и организационных аспектах проведения
оценки недвижимости, а так же осветить наиболее распространенные методы установления стоимости объектов недвижимости. Возможно, эта работа поможет людям, интересующимся вопросами
оценки имущества, лучше разобраться во взаимном влиянии множества различных факторов, формирующих рыночную стоимость объекта недвижимости, что в свою очередь, поможет им принимать правильные управленческие решения.
Наиболее часто оценка недвижимого имущества бывает нужна в случаях, когда объекты недвижимости вовлекаются в гражданский оборот, то есть в случаях их купли-продажи, дарения, взноса в уставный капитал юридического лица, оформления наследства или залога (ипотеки). Но существуют и случаи, когда необходимость оценки недвижимости не вызвана непосредственно сменой собственника или изменением в праве на рассматриваемый объект. Примером таких случаев могут служить оценка объектов недвижимости для определения налогооблагаемой базы или оценка для целей управления стоимостью.
Недвижимое имущество как объект оценки
Недвижимость – это все объекты неразрывно связанные с землей, перемещение в пространстве которых невозможно без причинения им существенных разрушений. Незастроенные земельные участки также относятся к понятию «недвижимость». По действующему российскому законодательству (федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), все объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, при этом регистрационная запись вносится в Единый государственный реестр.
Типичный объект недвижимости обычно состоит из участка земли и здания, расположенного на нем. Кроме того, на участке могут находиться еще так называемые "улучшения" – например, газоны, асфальтовые дорожки, коммуникации и вспомогательные сооружения. Вообще говоря, и само здание также часто называют «улучшением» земельного участка. Сам этот термин («улучшения») возник из-за того, что природа земли и рукотворных творений на этой земле различна – улучшения можно воспроизвести, а землю нельзя. Конечно, в большинстве случаев улучшения вносят заметный положительный вклад в стоимость объекта недвижимости, однако, как правило, большую часть стоимости недвижимого имущества составляет все-таки стоимость земельного участка.
Подходы и методы оценки
Для расчета стоимости недвижимости оценщик может применять разные методы оценки. Выбор методов диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием (или отсутствием) необходимой информации. Далее мы приводим краткие описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого – либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь читателю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.
Затратный подход
Затраты на создание объекта определяют его стоимость – в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания – ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.
Доходный подход
Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход - совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.
Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Суть всех доходных методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.
Сравнительный подход
Сравнительный подход, который еще иногда называют «рыночным» - это совокупность методов оценки недвижимого имущества, основанных на сравнении с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом - аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.
Преимущество сравнительного подхода заключается в использовании фактической рыночной информации, а не прогнозных данных, которые имеют известную неопределенность. Но для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.
Величина итоговой стоимости
Обычно для согласования результатов используют способ математического взвешивания, при этом оценщик должен сначала рассчитать и обосновать соответствующие веса для согласовываемых результатов. Как правило, веса определяются на основании соответствия каждого из использованных подходов целям и задачам оценки – чем выше соответствие, тем выше вес. Полученную с помощью взвешивания величину принято называть «итоговой величиной стоимости» и эта величина принимается в качестве конечного результата оценки.
Документы и информация
На этапе сбора и анализа информации при проведении оценки, оценщик обязан изучить все имеющиеся документы по рассматриваемому объекту недвижимости. Эти документы делятся на две основные группы – правоподтверждающие и технические.
К правоподтверждающим документам относятся те документы, на основании которых можно сделать вывод о наличии оцениваемого права в отношении недвижимого имущества – свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.
К техническим документам относятся документы, выданные Бюро технической инвентаризации – технический паспорт (выписка из технического паспорта), поэтажный план и экспликация к поэтажному плану, т.е. документы, описывающие технические характеристики объекта оценки.
Кроме того, необходимы документы по земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект – свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или другие документы, на основании которых такая регистрация может быть произведена, договор аренды (для арендованных участков) и кадастровый план участка.
Материал предоставлен оценочной компанией Старт-Альянс. Телефон для консультаций (495) 726-86-74.
Сообщения
